Luật sư bào chữa di sản bị thế chấp thì có được lập di chúc?

1. Di sản bị thế chấp thì có được lập di chúc không?

Kính gửi Văn Phòng Luật Sư Gia Đình,em mong được giải đáp câu hỏi như sau: Bà em năm nay đã già, muốn để lại dichúc cho một người cháu trong nhà. Tuy nhiên hiện nay giấy chứng nhận QSDĐ củabà em đã thế chấp vay vốn trong ngân hàng. Như vậy có lập di chúc được không?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 8, Điều 320Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tàisản thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 5, Điều 321; khoản 4.

Pháp luật không cấm bên thế chấp lậpdi chúc chỉ định người hưởng di sản là tài sản thế chấp, việc bên thế chấp lậpdi chúc không làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp, bởi vì:

Nếu di sản đang là tài sản thế chấpvào thời điểm mở thừa kế, theo quy định tại khoản 1, Điều 615 Bộ luật Dân sựnăm 2015 quy định: "Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiệnnghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp cóthoả thuận khác". Theo đó, người nhận thừa kế phải kế thừa nghĩa vụ củangười để lại di sản, hoàn thành nghĩa vụ thế chấp.

Nếu tài sản thế chấp đã bị xử lý,tại khoản 3, Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: ‘Di chúc không có hiệulực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế;nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phầndi sản còn lại vẫn có hiệu lực.‘’.

Nếu bên thế chấp đã hoàn thành nghĩavụ thế chấp trước thời điểm mở thừa kế, bên thế chấp được nhận lại giấy chứngnhận quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất, khôi phục đầy đủ cácquyền đối với tài sản của mình.

Như vậy, bà của bạn vẫn có thể đượclập di chúc cho bạn thừa kế mảnh đất đó, tuy nhiên có sự xác nhận của ngân hàngđang nhận thế chấp nhà.

Về thủ tục lập thừa kế, cơ quan côngchứng trước khi chứng thực nội dung di chúc ngoài việc đánh giá tính tự nguyện,tình trạng minh mẫn của người lập di chúc sẽ tiến hành kiểm tra đối chiếu bảngốc các giấy tờ về nhân thân và các giấy tờ tài sản (đối với các tài sản màPháp luật quy định phải đăng ký). Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản thếchấp có thể làm đơn yêu cầu tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đang quản lýgiấy tờ gốc cử người mang theo giấy tờ gốc về quyền tài sản thừa kế để Cơ quancông chứng kiểm tra đối chiếu. Sau khi kiểm tra đối chiếu nếu nội dung di chúchợp pháp, kiểm tra xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ nhân thân, giấy tờtài sản Cơ quan công chứng sẽ tiến hành thủ tục làm chứng di chúc theo quy địnhcủa pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, tổ chức tín dụng hoặc ngânhàng sẽ tiếp tục những giấy tờ gốc về quyền tài sản của người để lại di chúc.

Tuy nhiên, nếu cháu bà muốn hưởngtrọn vẹn phần di sản thừa kế thì cháu bà nên thuyết phục bà rút tài sản đangthế chấp tại ngân hàng và thay bằng một tài sản đề phòng trường hợp xử lý tàisản thế chấp của ngân hàng nếu bà không thể thanh toán khoản nợ tại ngân hàng.

2.Thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng

Xin kính chào Luật sư,

Nhà tôi có 2 anh em. Trước tết vừarồi, chúng tôi đi ăn liên hoan tại nhà một người họ hàng, trên đường về thì bịtai nạn giao thông. Anh tôi trước lúc chết để lại di chúc bằng miệng rằng sẽ đểlại cho tôi thừa kế mảnh đất của anh ấy, có 3 người cùng đi làm chứng. Đến nay,việc ma chay cho anh tôi đã xong, tôi đến Văn phòng đất đai xin cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất thì được biết mảnh đất đó anh tôi đang thế chấp tại Ngânhàng để vay vốn. Do đó chưa thể làm thủ tục thừa kế tài sản. Vậy nên mong Luậtsư tư vấn giúp, làm thế nào để tôi được thừa kế và được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất? Tôi xin cảm ơn.

Luật sư trả lời: (Câu trả lời chỉmang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏiđến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình

Với trường hợp của bạn, trước hếtcần làm rõ, di chúc bằng miệng của anh bạn có hợp pháp hay không, sau đó mớixem xét đến việc cần thực hiện những thủ tục nào để bạn được nhận di sản thừakế. Dưới đây, Văn Phòng Luật Sư Gia Đình đưa ra quan điểm tư vấn để bạn có thêmthông tin tham khảo:

Thứ nhất, về hiệu lực của di chúcmiệng

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cánhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết, được lưu lạidưới hình thức văn bản hoặc hình thức lời nói – di chúc miệng. Pháp luật dân sựhiện nay quy định về di chúc miệng tại khoản 1 điều 629 Bộ luật dân sự 2015:“1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúcbằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.” Sau 03 tháng, kể từ thời điểm dichúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệngmặc nhiên bị hủy bỏ.

Điều kiện có hiệu lực của di chúcmiệng cũng như điều kiện có hiệu lực chung của di chúc:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sángsuốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không viphạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không tráiquy định của luật.

Ngoài ra, khoản 5 điều 630 Bộ luậtdân sự 2015 quy định thêm điều kiện có hiệu lực khác của di chúc miệng: “5. Dichúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuốicùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người dichúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tênhoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệngthể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan cóthẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trêncùng với những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể nhận định di chúc miệngđược coi là hợp pháp và có hiệu lực. Do bạn không nói rõ về việc những ngườilàm chứng có ghi chép lại di chúc của anh bạn, nên luật sư giả định có thể xảyra các trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Những người làmchứng không ghi chép lại di chúc, không đi công chứng, chứng thực tại phòngcông chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tài sản mà anh bạn để lại đượcchia theo pháp luật, nghĩa là xác định ai có quyền hưởng di sản theo hàng thừakế mà pháp luật quy định.

• Trường hợp 2: Di chúc miệng củaanh bạn được người làm chứng ghi chép lại và công chứng, chứng thực, phần disản anh để lại được định đoạt theo di chúc cho những người được chỉ định, vàngười thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc – nếu có.

Thứ hai, thừa kế đối với quyền sửdụng đất đang là đối tượng của hợp đồng thế chấp

Khi cá nhân thế chấp quyền sử dụngđất đứng tên mình tại ngân hàng chết không nhất định làm chấm dứt hợp đồng thếchấp. Bởi theo điều 422 Bộ luật dân sự 2015, thì hợp đồng chỉ chấm dứt trongtrường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đóthực hiện. Mặt khác, theo điều 615 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Những người hưởng thừa kế cótrách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết đểlại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chiathì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiệntheo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết đểlại.

3. Trường hợp di sản đã được chiathì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứngnhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuậnkhác. “

Căn cứ vào những quy định trên, thìngười hưởng di sản theo di chúc có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trongphạm vi di sản do người chết để lại. Ngoài ra những người thừa kế thực hiệnxong các nghĩa vụ tài chính để được thanh lý hơp đồng, giải chấp và yêu cầuphân chia di sản thừa kế. Sau khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho anh trai anh,anh có thể làm thủ tục giải chấp.

Thứ ba: Về thủ tục giải chấp sổ đỏ:

+/ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấptheo Mẫu:

+/ Văn bản đồng ý xóa đăng ký biệnpháp bảo đảm của Ngân hàng (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thựckèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của Ngân hàng (01bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trongtrường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

+/ Bản chính GCNQSDĐ đối với trườnghợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

+/ Văn bản ủy quyền trong trường hợpngười yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao cóchứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Thứ tư:Về trình tự, thủ tục và thờihạn giải quyết giải chấp:

Bước 1: Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nhưtư vấn đến Văn phòng Đăng ký đất đai để nộp.

Bước 2: VPĐK đất đai sẽ kiểm tra,tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận 1 cửa, đưa lại bạn giấy hẹn trả kết quả.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽkiểm tra và ghi vào sổ địa chính, Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tàinguyên và Môi trường và xác nhận trên phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp trongthời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (Điều8 Thông tư liên tịch số: 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT). Thực tế thời gian có thể kéodài, nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Lệ phí; Do UBND tỉnh thành phố quyđịnh. Thông thường từ 100.000 đến 300.000 nghìn đồng.

Sau khi đã tiến hành thủ tục giảichấp sổ đỏ, bạn có thể sang bước thứ năm.

Thứ năm: Về trình tự, thủ tục xincấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

• Văn bản về việc thừa kế quyền sửdụng đất;

• Trường hợp người thừa kế quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải cóđơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất của người thừa kế;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ. Hồ sơ được nộptại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường nơi có đất đượcthừa kế.

Bước 3: Trả kết quả.

Trường hợp 1: hồ sơ của bạn đầy đủvà đạt yêu cầu sẽ có thông các nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện (nếucó), sau khi thực hiện xong sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Hồ sơ của bạn chưa đạtyêu cầu sẽ có thông báo bằng văn bản về việc cung cấp thêm/cung cấp lại hồ sơtheo quy định của pháp luật.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com